Ипотека в силу закона: что это, особенности. Ипотека в силу закона: что это такое, особенности и требования Ипотеки в силу закона не возникает

Вопросы, связанные с оформлением ипотеки в силу закона и договора, вызывают множество проблем и споров. Это связано с достаточно размытой гранью между применяемыми терминами. В рамках настоящей статью проанализируем, что означает ипотека в силу закона, каковы особенности, случаи применения и чем отличается ипотека в силу договора от предусмотренной законом.

Ипотека в силу закона

Правильное определение термина ипотека в силу закона, что это значит и какими нормами регулируется, возможно только при верном использовании следующих базовых финансовых определений:

• ипотека;
• ипотечный кредит (заем).

Многие граждане неверно отождествляют указанные понятия и предполагают, что в обоих случаях речь идет об оформлении кредита для покупки жилья, что характерно только для ипотечного кредита.

Ипотека - это один из способов обеспечения исполнения обязательств по соглашению, в том числе кредитному, в рамках которого недвижимое имущество передается в залог. Собственник такого имущества фактически лишен права распоряжаться им без получения согласия залогодержателя, а именно совершать сделки купли-продажи, мены, дарения и прочие.

Обязательства в силу закона основаны на действии нормативных актов, устанавливающих независимо от желания сторон обязанность передать недвижимость в залог. Нормативную основу подобных отношений составляют:

Гражданский кодекс РФ;

• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утрачивает силу в полном объеме с 01.01.2020 г.).

Из смысла указанных норм можно сделать вывод, что ипотека в силу закона обладает следующими характерными признаками:

• кредитором и залогодержателем выступает банк или иная кредитная организация;
• недвижимое имущество приобретается за счет заемных средств;
• условия и требования о залоге содержит кредитный договор;
• для регистрации залогодатель или залогодержатель должен подать заявление на ипотеку в силу закона и предоставить кредитный договор, на основании которого в государственный реестр вносятся сведения о сторонах;
• регистрация права собственности на приобретенный объект и залоговое обременение осуществляется одновременно.

Проведенный анализ позволяет классифицировать виды ипотеки в силу закона в зависимости от оснований возникновения:

• использование кредитных средств при покупке недвижимого имущества на этапе строительства - несмотря на отсутствие объекта имущества на момент оформления кредитного соглашения предполагается передача его в залог;
• оформление кредита на приобретение готового объекта недвижимости - регистрация прав залогодержателя осуществляется в момент перехода прав на имущество залогодателю;
• вытекающие из условий ренты;
• иные случаи, прямо предусмотренные нормами права.

Отметим, что на стороны распространяется специальный льготный режим, который освобождает при регистрации от уплаты госпошлины.

Ипотека в силу договора

Закон хотя и упоминает вид залога имущества, вытекающий из условий договора, но четко не регламентирует его и не содержит понятия что такое ипотека по договору. Из смысла указанных выше норм следует понимать все виды залога недвижимого имущества, не обладающие признаками ипотеки, устанавливаемой на законодательном уровне.

Залог, вытекающий из соглашения, может возникнуть в различных ситуациях, например, при оформлении займа либо являться гарантией по исполнению иных обязательств. Независимо от основания возникновения залоговых обязательств должен быть заключен отдельный самостоятельный договор об ипотеке, содержащий сведения о сторонах и объекте залога.

Регистрация обременения осуществляется в соответствии со следующими правилами:

• требуется совместное заявление от залогодателя и залогодержателя либо заявления нотариуса, который удостоверил соглашение;
• данные в ЕГРН вносятся в строгом соответствии с оформленной сделкой;
• регистрация осуществляется отдельно и не предполагает изменение права собственности и иных вещных прав на объект;
• внесение записи в госреестр осуществляется после оплаты госпошлины - 1000 рублей (п. 28 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Передача имущества в залог осуществляется в добровольном порядке, например, для получения большей суммы потребительского кредита или оформление займа с минимальной процентной ставкой.

Отличительные особенности

Верная классификация сложившихся правовых отношений в рамках залоговых обязательств позволит не только зарегистрировать обременение по правилам, но и определить необходима ли уплата госпошлины в конкретном случае.

Для легкого восприятия отличительные особенности представлены таблицей.

Оформление ипотеки в силу закона актуально по всем ипотечным займам, включая оформляемым по специальным государственным программам. Обременение имущества по правилам ипотеки в силу договора используется представителями крупного и среднего бизнеса для открытия кредитной линии или получения займов на развитие своей деятельности, а также физическими лицами при взаимном кредитовании под залог недвижимого имущества.

4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».

справочная информация

ВНИМАНИЕ! О юридических тонкостях взыскания неустойки по договору долевого участия можно прочитать в статье

В статье в том числе указано, как бесплатно получить наш проект искового заявления, образец претензии и файл в Excel для расчета неустойки.

Примечание: Если регистрация ипотеки в силу закона сторонами согласована, в договоре это можно никак не прописывать – императивная норма ГК РФ будет действовать по умолчанию.

Примечание: с 07.03.2012 вступили в действие изменения в порядок регистрации ипотеки, в т.ч. ипотеки в силу закона, согласно которым залогодатель и залогодержатель должны подать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона, раньше такие заявления не требовались.
Подать заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, теперь может еще и нотариус, удостоверивший договор.
Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, причем, если ипотека возникает в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до пяти рабочих дней.

Примечание: Обременения нужно указывать строго по выписке из ЕГРП. Данные указанные в выписке из ЕГРП могут отличаться от данных, указанных в договоре, являющегося основанием обременения.

Примечание: Краткосрочные договоры аренды необходимо также отражать в договоре купли-продажи.

Примечание: Регистрирующий орган можно в договоре поименовать и без указания его официального названия, например, так «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности всегда несет Покупатель, в договоре это можно прописать, например, так: «Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Покупатель.»
Данная обязанность следует из требований Налогового Кодекса, а именно ст. 333.17, согласно которой организации или физические лица признаются плательщиками в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий.

24271

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

• Ипотека в силу закона;
• Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона.

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

• Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
• Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
• Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Пример : Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

При желании оформить ипотечный кредит заемщик может столкнуться с двумя терминами, обозначающими вид ссуды: «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора». Оба вида предполагают сделки с недвижимостью, по обоим можно приобрести объект с использованием залога, но чаще всего банками используется именно законная ссуда.

Ипотека в силу закона: что это?

Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.

Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.

Важные особенности законной ипотеки:

1. Приобретение любого вида недвижимости или строительство дома за счет заемных средств.
2. На покупаемый объект накладывается обременение. Заемщик получает право собственности, но будет ограничен в действиях: продажа заложенной недвижимости невозможна, также банк может устанавливать ограничения относительно прописки других граждан в квартире/дома или сдачи объекта в аренду.
3. Если заемщик не исполняет принятые на себя обязательства, кредитор имеет право изъять заложенное имущество.
4. Ипотека по закону — строго целевой кредит. На руки заемщик средства не получает, они перечисляются кредитором продавцу имущества.

В случае оформления в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка. Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом. В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.

Ипотека в силу договора

Если кредитор применяет такой вид оформления сделки, значит регулировать взаимоотношения заемщика и кредитора будет отдельный договор, а не Федеральные Законы. По сути, договорная ипотека предполагает выдачу ссуды на любых условиях, участники сделки могут указать в договоре любые моменты, которые не регулирует закон, которые невозможны в случае оформления ипотечного кредита в силу закона.

Особенности этого вида ипотеки:

1. Сделка не обязательно обеспечивается . Если вы планируете взять ипотеку под залог уже находящегося в собственности жилья, в этом случае будет оформлена именно ипотека в силу договора. При регистрации сделки вы сразу получите полноправные права собственности на купленное имущество, что невозможно при ссуде в силу закона.
2. Это не обязательно целевой кредит. Если вы планируете получить кредит наличными под залог имеющего в собственности недвижимого объекта, регулировать сделку будет также договор. Такие сделки также относятся к ипотечным.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора. По сути, на рынке ипотечный кредит в силу договора выдается практически только при оформлении нецелевой ссуды под залог имущества или при оформлении ипотеки с залогом имущества, которое уже находится в собственности заемщика.

В чем разница ипотека и ипотека в силу закона:

1. По ипотеке в силу закона сделка совершается только с применением залога приобретаемого имущества.
2. Регистрация законной ипотеки и расчет с продавцом происходят в тот момент, когда и регистрируется договор купли-продажи, то есть все делается одновременно. В случае же договорного жилищного займа сначала банк выдает деньги продавцу, после оформляется сделка купли-продажи, и только после этого возможно наложение обременения: именно из-за того, что некоторое время сделка оказывается незащищенной, банки рискуют, а это может отразиться на ставках.
3. Регистрация ипотеки в силу закона бесплатна. При договорном оформлении потребуется уплата пошлины, для заемщиков-физлиц это 1000 рублей. Если заемщиком выступает юридическое лицо, оно заплатит 4000 рублей.

В обоих случаях в роли кредитора и заемщика могут выступать кто угодно: граждане, организации (не обязательно финансовые). Не исключается и ипотека в силу закона между физическими лицами.

Регистрация легальной ипотеки

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

Порядок регистрации:

1. Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
2. После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
3. Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.

Регистрация ссуды в силу договора

Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.

Кредитор может устанавливать ограничения на . Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.

Как снять обременение по законной ипотеке

После полной выплаты жилищного кредита по графику или досрочно заемщик обращается к кредитору и получает документы, подтверждающие исполнение долговых обязательств в полном объеме. В снятии обременения участвуют обе стороны сделки, они составляют обоюдное соглашение.

По закону снятие обременения может проходить при личном присутствии заемщика и кредитора: чаще всего происходит именно так, поэтому сторонам нужно согласовать время сделки и записаться на прием в МФЦ. Срок проверки документов — до 3-х рабочих дней, при покупке по ДДУ — до 5-ти дней. Госпошлина за эту операцию не взимается.

Оформление ипотечного договора;Будьте внимательны при оформлении договоров;Стоит ли оформлять ипотеку?

Среди множества способов взять квартиру в кредит ипотека в силу закона является самым неоднозначным и рискованным методом. Но иногда этот способ является единственно возможным как для заёмщика, так и для кредитора.

Какие виды ипотек существуют

Если недвижимость приобретается за счёт кредитных средств, то существует два законодательных варианта оформления обременения, два вида ипотеки : ипотека в силу закона и в силу договора: отличия этих способов невелики, но принципиальны.

При оформлении недвижимости в залог по процедуре ипотеки в силу договора, информация об обременении вносится в реестр на основании договора залога (ипотеки) одномоментно с регистрацией договора о приобретении недвижимости. В данном случае всегда составляется ипотечный договор или оформляется закладная.

Ипотеку в силу закона ГК РФ определяют как государственную регистрацию договора приобретения недвижимости, содержащего в себе ипотечное обязательство. Это может быть любой вид соглашения, но чаще всего – это договор купли-продажи. В выписке о правах на такой объект будут указаны существующие ограничения обременения права: ипотека в силу закона.

Что значит ипотека в силу закона?

Законодательно вопросы ипотеки регулируют ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Основанием для создания записи в реестре обременений является государственная регистрация договора купли-продажи, где содержится информация о том, что покупка прошла за счет заемных средств.

Говоря простыми словами, ипотечное обязательство (обременение) вносят в реестр тогда, когда новый собственник приходит в территориальное отделение Росреестра с договором передачи прав собственности для перерегистрации купленной недвижимости на своё имя.

Если сведений, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, недостаточно для внесения обременения в государственный реестр, тогда залогодатель и залогодержатель могут предоставить для регистрации ипотечного обязательства совместное заявление. К нему прилагается соответствующий кредитный договор или договор займа.

По взаимному соглашению участников сделки регистрацию ипотечного обременения в Росреестре можно и не применять. Для этого в договоре купли-продажи имущества прописывается соответствующий пункт.

Сферы применения

Ипотека с силу закона может возникать в следующих ситуациях:

1. Приобретение земли, квартиры, другой недвижимости за счёт заёмных средств, кредита банка, целевого кредита юридического лица.
2. Покупка, строительство объекта недвижимости с полной или частичной оплатой за счёт заёмных средств.
3. Рента или пожизненное содержание. В таком случае залоговое право на имущество оформляется на получателя ренты.
4. Оформление залога имущественных прав при покупке строящейся недвижимости.

Всегда внимательно прочитывайте ипотечные и кредитные договоры, чтобы не попасть в руки мошенников. Рынок недвижимости, особенно в крупных городах, является незаконным источником доходов для огромного количества криминальных элементов, поэтому старайтесь осуществлять сделки через известные агентства недвижимости и уважаемых нотариусов.

Особенности ипотеку в силу закона

Обозначить плюсы и минусы возникновения залога в силу закона сложно, потому что потенциальные непредвиденные обстоятельства могут иметь как негативную, так позитивную окраску, в зависимости от того, чью точку зрения принять за основу.

Рассмотрим основные подводные камни при оформлении ипотечного обязательства по закону.

1. Составление единого договора купли-продажи недвижимости. Отсутствие ипотечного договора снижает финансовые затраты покупателя и продавца при сделке, но несёт риски для кредитора, который до регистрации договора в Росреестре не обладает залоговыми правами.

Кроме того, существует вероятность последующего оспаривания приобретения недвижимости в суде, в результате которого помещение возвращается продавцу, а кредит вместе с записью об ипотеке в ЕГРП продолжает оставаться на покупателе-заёмщике.

2. Риск непогашения записи об ипотеке после погашения кредита. Может возникнуть ситуация, когда покупатель полностью выплатил сумму займа, но не может подтвердить данный факт из-за отсутствия, исчезновения кредитора в сочетании с недостачей подтверждающих документов. В результате залог может стать «вечным», а обойти существующие ограничения обременения права (ипотеку в силу закона) становится практически невозможно.

3. Прекращение ипотеки до полного погашения всей суммы займа. Данная ситуация может возникнуть, если недвижимость была продана, вследствие неуплаты заёмщиком кредита.

После реализации ипотечного имущества обязательства заёмщика перед банком считаются погашенными. Однако суммы, вырученной от продажи, может не хватить для погашения остатка по кредиту. В данной ситуации пострадавшей стороной становится банк.

4. Оспаривание ипотеки. Ввиду невысоких юридических познаний населения, многие не понимают сути документов, подписываемых при покупке недвижимости. В результате люди считают, что договор купли-продажи не является основанием для залога имущества и пытаются в суде оспорить его правомочность. В результате возникают нежелательные для кредитора судебные разбирательства.