№ 45/2010
ГЛАВНОЕ В СТАТЬЕ:
Договор аренды может быть выгоднее безвозмездного пользования
Купить имущество у учредителя безопаснее по рыночной цене
Есть несколько способов передать имущество от учредителя – физического лица в компанию. В каждом из них свои налоговые выгоды и риски. Выбор зависит от целей, которые ставят перед собой учредитель и компания.
Учредитель продает свое имущество компании
Купля-продажа – наиболее выгодный и прозрачный способ передать имущество от учредителя в компанию. Но здесь есть две проблемы. Во-первых, учредитель утратит право собственности на свое имущество. А во-вторых, как правило, учредитель не планирует отвлекать средства из компании, а куплю-продажу использует лишь как способ передать имущество в организацию.
Первую проблему решить не получится, и если учредитель не хочет терять право собственности, то можно воспользоваться другим способом передачи имущества. А вот вторая проблема решаема.
Если у учредителя более 50 процентов доли в уставном капитале, он может передать безвозмездно компании деньги, полученные за покупку. Организация не будет платить с этих средств (ст. 251 НК РФ).
Еще один вариант – оформить передачу через договор займа. Учредитель даст компании взаймы, а компания расплатится этими же деньгами за его имущество. Заем выгоднее сделать процентным. Тогда можно будет списать в расходы проценты, но с учетом ограничений, установленных НК РФ. Другими словами, проще всего установить проценты на уровне ставки ЦБ РФ, увеличенной в 1,8 раза.
После сделки компания сможет амортизировать имущество, а в случае с займом еще и учтет проценты в расходах. А учредитель не будет платить НДФЛ, если имущество находилось в его в собственности более трех лет. Если менее, то он имеет право воспользоваться имущественным вычетом либо заявить фактические расходы, связанные с покупкой имущества (ст. 217 НК РФ). Однако все равно понадобится заплатить НДФЛ с полученных процентов по займу.
Меры безопасности. Сделка будет максимально безопасной, если в договоре зафиксирована рыночная цена имущества. Иначе налоговики могут посчитать цену реализации завышенной и оспорить начисление амортизации (ст. 40 НК РФ). Если цена реализации, наоборот, занижена, возможны претензии по НДФЛ к учредителю. Подтверждением рыночной цены может послужить независимая оценка.
Учредитель сдает свое имущество в аренду компании
Удобным и одновременно самым распространенным способом является имущества учредителя. Компания может сэкономить на налоге на прибыль, поскольку отнесет в арендную плату. И может списать все дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией имущества. А учредитель сохранит право собственности на свое имущество.
Как и в первом случае, учредитель может не иметь намерения реально забрать деньги из компании. Деньги за аренду можно вернуть без налоговых последствий, если доля учредителя более 50 процентов (ст. 251 НК РФ). Единственный недостаток способа в том, что учредителю потребуется заплатить НДФЛ с арендной платы. Снизить эти платежи можно, если учредитель зарегистрируется как предприниматель и перейдет на «упрощенку» с объектом «доходы». Тогда налог с аренды составит 6 процентов, а не 13.
Меры безопасности. Как и в первом случае, безопаснее использовать рыночные цены при аренде.
Учредитель отдает имущество в безвозмездное пользование
Учредитель может передать имущество в пользование компании безвозмездно. В этом случае он сохранит и право собственности на активы и не будет платить никаких налогов. А вот для компании этот способ менее выгоден.
У компании, получившей имущество в безвозмездное пользование, возникает внереализационный доход. Его определяют исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (письмо Минфина России от 19.04.10 № 03-03-06/4/43, пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98).
Меры безопасности. Доход от безвозмездного пользования имуществом необходимо определять по рыночным ценам (п. 8 ст. 250 НК РФ). Безопаснее провести независимую оценку, проанализировать рынок аренды идентичного имущества и выбрать цену, максимально приближенную к рыночной.
Оценка безопасности
Екатерина Воробцева , советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса:
– Наиболее безопасный способ из вышеперечисленных – это покупка имущества. Если же компания решит взять в пользование имущество учредителя, то более безопасным способом является
Моя оценка безопасности: 3 балла из 5 баллов.
Владислав Брызгалин , управляющий партнер группы компаний «Налоговый щит»:
– На практике достаточно часто используются все перечисленные способы передачи имущества от учредителя в компанию. Выбор той или иной формы оформления отношений зависит от вида имущества, реальных намерений сторон и, как правило, личного усмотрения учредителя. Однако взаимозависимость компании и его учредителя обусловливает наличие подозрений в получении необоснованных налоговых выгод. Например, по причине завышения или занижения стоимости имущества при его купле-продаже, размера арендной платы при сдаче его в аренду.
Моя оценка безопасности: 3 балла из 5 баллов.
Советы юристов:
1. Уголовно - наказуемо ли проникновение в нежилое помещение со взломом с целью забрать свое имущество.
1.1. Информации конечно Вы дали мало. .Поэтому так.
Если проникновение со взломом было в чужое
нежилое помещение и причинили существенный вред, чтобы забрать свое имущество, то данное деяние вполне можно квалифицировать как самоуправство, ст.330 УК РФ .
Если же не был причинен существенный вред гражданину или юридическому лицу, то в данном случае ст.19.1 КоАП РФ, которая также называется самоуправство (штраф от 100 до 300 рублей)
Вам помог ответ? Да Нет
2. Как забрать своё имущество из чужого пользования.
2.1. Доказать в суде незаконность владения третьим лицом имуществом, которое принадлежит Вам.
Вам помог ответ? Да Нет
3. Меня исключили из садоводства. Могу ли я забрать свое имущество с участка.
3.1. Странно сформулирован вопрос. Свою собственность - можете забрать у любого лица, которое не имеет прав владения или пользования им, в том числе садоводства.
Вам помог ответ? Да Нет
4. Если у меня нет своего имущества, могут ли банки забрать имущество по прописки?
4.1. Пристав имеет право налагать арест только на имущество должника
Вам помог ответ? Да Нет
5. Могут ли у мужа забрать имущество если я не плачу свой кредит.
5.1. Только на основание решения суда.
Вам помог ответ? Да Нет
6. Может ли несовершеннолетний ребенок забрать свою долю имущества.
6.1. нет не сможет, у него есть законные представители.
Вам помог ответ? Да Нет
7. Не могу забрать своё имущество у ИП. ЧТО ДЕЛАТЬ?
7.1. Если вопрос касается защиты прав потребителей, то рекомендую Вам обратиться в Роспортребнадзор
Вам помог ответ? Да Нет
8. Жил с родителями, сейчас своя семья, могу ли я забрать своё имущество от родителей?
8.1. Можете на основании ст. 209 ГК РФ.
Вам помог ответ? Да Нет
9. В течение какого времени продавец квартиры должен забрать свои оставшееся имущество.
9.1. Алена
согласно договору купли-продажи определяется это условие.
Вам помог ответ? Да Нет
10. У меня сложилась такая ситуация, одна дама продала мне имущество. Слёзно прося помочь, уверяя что она разошлась со своим мужем, и что теперь продаёт дом и имущество. Деньги ей нужны были на приобретение билета, что бы уехать в другой город. Я ей передал, денежные средства и забрал имущество. На следующий день приехал её муж и вызвал полицию, она же теперь всё отрицает, говорит что не с кем ни о чём не договаривалась и денежные средства не получала. Что делать в такой ситуации?
10.1. Пишите встречное заявление за коевету... представляйте имущество... выписку по теоефонным звонкам.. переписку и перечисление денедных средств. Ее следует наказать по закону.
Вам помог ответ? Да Нет
10.2. Если дело дойдет до полиции, поясните как все было, при каких обстоятельствах имущество оказалось у Вас. Если есть расписка, покажите расписку.
Вам помог ответ? Да Нет
11. Нас в семье 3 но старший брат нас обманул меня с младшим братом типа все имущество перейти должен к нему а он в свою очередь все перепишет на маму но он всех нас обдурил и все имущества забрал себе что нам делать какие шаги нужно сделать.
11.1. Реально - можно только обжаловать сделку такую - отказ от наследства, по нормам ст. 179 ГК РФ, подать иск о ее недействительности.
Вам помог ответ? Да Нет
12. Развелись с мужем. Сейчас он не пускает в квартиру за вещами. Квартира оформлена на него, но куплена в браке. Мы с дочерью прописаны в другом месте. Что делать? Как забрать вещи и поделить имущество? Он уже начал переписывать машину, гараж и другое имущество на других членов своей семьи. Что делать?
12.1. вам уже сейчас необходимо срочно подавать в суд на раздел совместно нажитого имущества, всё что приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом, и принадлежит вам и супругу по 1/2 доли в праве!
Успехов в ваших начинаниях!
Вам помог ответ? Да Нет
13. Меня беспокоит вопрос о разделе имущества между родственниками. В квартире проживает 4 человека (я, бабушка, дедушка и мой отец) . Ситуация в том, что квартира приватизирована и я хочу забрать свою долю, то есть продать ее им же, потому что у нас очень тяжёлая ситуация, что доходит до скандалов и выгоняют из квартиры. Могу ли я сделать это без их согласия?
13.1. Если я Вас правильно поняла, Вы являетесь собственником 1/4 доли квартиры. Продать свою долю Вы можете, но при этом обязаны соблюсти правила ст. 250 ГК РФ, согласно которой, сособственники этой квартиры, перечисленные Вами, имеют право преимущественной покупки Вашей доли.
Как Вам грамотно поступить? Вы обязаны письменно уведомить сособственников о намерении продать свою долю третьему (постороннему) лицу с указанием предлагаемых условий этой сделки (цены и других условий предполагаемой сделки). Если в течение месяца другие сособственник не приобретут у Вас долю, тогда Вы спокойно можете ее продавать. Но имейте ввиду, что продажа должна быть осуществлена на тех условиях, о которых Вы извещали. Их изменение может повлчеь в будущем отмену сделки (признание ее недействительной).
Вам помог ответ? Да Нет
Консультация по Вашему вопросу
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. У меня такой вопрос. Моя мать проживала с мужчиной в гражданском браке. После его смерти ею из его квартиры она забрала только свои личные вещи. Остальное имущество (мебель, бытовую технику) забрала сестра умершего. Теперь объявился сын этого мужчины и требует от моей матери через суд возврат мебели и бытовой техники, которые она не брал. Что делать в этой ситуации. Как доказать, что она не забирала ничего себе, кроме своих личных вещей (одежда, косметика и т.п)
14.1. Есть уже исковое заявление от него?
Вам помог ответ? Да Нет
14.2. Омск!
При решении данного вопроса вам необходимо понимать что:
ГРАЖДАНСКИЙ БРАК это брак между мужчиной и женщиной, зарегистрированный в органах ЗАГС (ст. 10 СК РФ).
Отношения вашей мамы с данным мужчиной называются СОЖИТЕЛЬСТВОМ и это НЕ является гражданским браком!
Кроме того, при сожительстве:
- НЕТ семьи (сожитель и сожительница);
- НЕТ совместно нажитого имущества;
- НЕТ семейного бюджета и т.д.
Также сожитель и сожительница НЕ имеют права НАСЛЕДОВАНИЯ по ЗАКОНУ после смерти друг друга.
Имущество, приобретённое в период сожительства принадлежит тому лицу кем оно приобретено, на кого оно зарегистрировано (ст.209 ГК РФ).
Что касается требований сына сожителя вашей мамы то данные обстоятельства он должен будет доказывать в Суде, а маме необходимо будет представить в Суд свои письменные Возражения, а также свидетелей.
Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 15.03.2020 г.
Вам помог ответ? Да Нет
15. На торгах по реализации имущества должника-физ. лица мне, физическому лицу, продана квартира. Право собственности на нее еще не зарегистрировано в Росреестре. Третье лицо, которое аффилиировано с должником погасило долг должника перед кредиторами. Как мне получить квартиру и защитить свои интересы? Может ли 3-е лицо забрать у меня квартиру? Если да, то на каком основании?
15.1. Ксения, торги состоялись. Договор купли-продажи заключен. Признавать сделку недействительной нет оснований. То, что долг погашен, да еще и третьим лицом, уже не имеет значение. Если деньги были бы оплачены до торгов, они не состоялись бы. Так чтоу вас все в порядке.
Вам помог ответ? Да Нет
16. Бабушка подписала доверенность внуку на полное распоряжение её имуществом и в результате чего он продал её квартиру тестю и дом с землёй своему отцу. Через год ей дали инвалидность 1 группы по Альцгеймеру., и он - внук написал заявление на оформление её в дом инвалидов, но я-дочь забрала её к себе. Как вернуть её имущество и признать сделки незаконными?
16.1. Людмила! Только в судебном порядке.
Вам помог ответ? Да Нет
17. Может ли гражданский супруг (у нас общий ребёнок) без моего согласия продать недвижимое имущество. Возможно ли вернуть денежные средства покупателю недвижимости и забрать своё имущество назад в одностороннем порядке. Спасибо заранее.
17.1. Гражданский брак не имеет никакого юридического значения, поэтому каждый из вас может свободно продавать принадлежащее ему имущество, мнение другого не имеет никакого значения.
Вам помог ответ? Да Нет
17.2. Кому принадлежит имущество?
Если брак не зарегистрирован, то общей собственности на имущество не возникает, и оно принадлежит только одному из вас.
Вам помог ответ? Да Нет
17.3. Сделку можно признать незаконной и провести реституцию (приведение сторон в первоначальное состояние), но для успеха Вам понадобится помощь адвоката. Можете выбрать себе любого на сайте изучив их анкеты и обратиться в личку.
Вам помог ответ? Да Нет
18. Может ли гражданский супруг (у нас общий ребёнок) без моего согласия продать недвижимое имущество. Возможно ли вернуть денежные средства покупателю недвижимости и забрать своё имущество назад в одностороннем порядке. Спасибо заранее.
18.1. Алена
Продать чьё имущество - ваше или свое?
Если свое, то может, конечно.
Если ваше, то нет, вы можете подать заявление в суд на признание сделки недействительной.
Вам помог ответ? Да Нет
18.2. Алена,
он вам не супруг. Совместно нажитого имущества нет, поэтому ваше согласие не требуется.
Если продано ваше личное имущество (и не вами), то вы вправе оспорить сделку в суде.
Вам помог ответ? Да Нет
18.3. Имущество сожителя в Вам и ребенку никакого юридического отношения не имеет. Оспорит, соответственно, Вы ничего не можете, если это его имущество.
Если он каким-то загадочным образом продал Ваше имущество-можно обратиться в полицию.
Заключение брака
1. Брак заключается в органах записи актов гражданского состояния.
2. Права и обязанности супругов возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния.
Вам помог ответ? Да Нет
19. Раздел имущества с сожителем.
Вместе жили рада 4-5. Много чего он покупал через мою карту банка, я через свою. Техника различная. Сейчас же он хочет забрать все. Требует деньги за телефон в размере 6 там, а в чеке у него этот телефон значится стоимостью 1 рубль (подарок по акции). Я пыталась выкупить у него телефон. И так всю технику забрал. Голуб квартиру оставить хочет. На сколько ли его действия законны?
19.1. Вы можете забрать свое имущество, которое купили вы, на свои деньги.
Сожитель может забрать имущество, принадлежащее ему, купленное за его деньги.
Вам помог ответ? Да Нет
20. Человек находиться в ООО (--) как учредитель. У него 40%акций. Скажите пожалуйста что такое акции-имущество, деньги или сама фирма процент её стоимости? И как можно выйти из учредителей и если возможно забрать свои 40% . Заранее спасибо.
20.1. По большому счету размер Вашего участия (40%) определяет Вашу долю от чистых активов юридического лица. Представленный вопрос находится в сфере деятельности корпоративного права, которое включает в себя большое количество, на первый взгляд незначительных, но очень важных особенностей. Для того что бы определить варианты Вашего выхода и получения доли в натуре необходимо ознакамливаться с документами.
Вам помог ответ? Да Нет
21. Бывший муж по договору дарения передал часть своей доли ребенку. Сейчас в суде узнали, что подпись в договоре за него поставил другой человек. То есть бывший действовал недобросовестно. При односторонней реституции имущество недобросовестной стороны подлежит конфискации. Получается жилье ребенка заберёт государство? Есть такая судебная практика?
21.1. Что все пишите полная ерунда просто договор дарения надо признать недействительным.
Вам помог ответ? Да Нет
22. После развода супруг подал на раздел имущества в денежном выражении. Суд разделил имущество, его это не устраивает так как он рассчитывал на денежный эквивалент. Прошло три месяца бывший супруг присуждённое ему судом имущество не забирает, мне эта мебель не нужна, стоит в квартире и очень мешается. Как его заставить забрать свою часть мебели. Бывший супруг очень скользкий тип, если просто выкинуть или продолжать её использовать, боюсь что потом потребует за эту мебель деньги.
22.1. Вы можете использовать эту мебель, ни один суд не удовлетворит ему исковые требования по взысканию сВас денежных средств, т.к. забрать свое имущество из Вашей квартиры - его обязанность. Для того, чтобы подстраховать себя направьте ему в письменном виде (обязательно заказным письмом) требование о том, чтобы он вывез с Вашей территории принадлежащее ему имущество.
Вам помог ответ? Да Нет
22.2. Направьте письменное требование о вывозе мебели из квартиры. В случае неисполнения требования обращайтесь в суд. принудительным исполнением занимается ФССП.
Вам помог ответ? Да Нет
23. Приходил по месту прописки пристав о моем долге родственнику, сказал исполнительный лист можно забрать у них. НА сайте вижу свои долг 697554 рублей наложить арест. Так вот могут ли наложить арест на имущество моего родственника? ,если я там только прописан. Пристав был внутри спрашивал что мое, но там ничего моего нет. И при этом банковские счета у меня работаю. И еще суд должен быть 28 февраля. И что в этом плане делать?
23.1. Исполнительный лист это документ, регламентирующий исполнение решения суда. Так что для того, чтобы приставы наложили арест и возбудили исполнительное производство необходимо иметь вступившее в силу решение суда и полученный в суде исполнительный лист.
Вам помог ответ? Да Нет
24. Не было раздела имущества и не кто не подавал. В доме стоит моя личная техника и мебель матери которую мы покупали за свой счёт,на неё имеется документы и чеки. Можно ли мне забрать её не дожидаясь когда бывшая супруга подаст на раздел.
24.1. Забирайте. В случае претензий - предоставите чеки, подтверждающие, что имущество не является совместно нажитым (если это действительно так)
Вам помог ответ? Да Нет
25. Мама мне дала деньги на покупку квартиры и машины (не было договора дарения). Я по документам собственник квартиры (1/2 моя, 1/2 - сестры), а также машина полностью оформлена на меня. После каждой ссоры шантажирует меня тем, что заберёт у меня имущество (машину и квартиру). Может ли она это сделать легально? Как отстоять свои права на это имущество?
25.1. 1/2 доли в квартире по праву принадлежит сестре, но вы имеете преимущественное право выкупа этой доли (т.е. 3 му лицу будет продать ее сложно) а машина полностью Ваша, как я понимаю.
Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.
Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?
Ответ:
Во всех случаях, когда договор аренды действует , удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства .
Рассмотрим варианты
1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны
Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора .
В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют .
2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан
То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным , соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.
При этом, следует сделать так:
- составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
- составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329 , 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».
3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением
Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.
4. Решение суда о расторжении договора
Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство .
Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, - признаки самоуправства ), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей )
Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ
Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ . Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.
Пример приговора по ст. 330 УК РФ
В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена . Судом указано:
"существенный вред , причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена , а также осуществлять предпринимательскую деятельность.."
Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для -арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем -каждое из этих оснований подробно.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо -многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути - обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет -сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Удерживаем имущество
В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское - право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить -принадлежащее ему имущество.
Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:
- имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
- у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
- имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.
Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).
Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.
Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении -итогового взыскания результатом.
Передаем на хранение третьим лицам
Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).
Продаем
Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации -имущества арендатора.
В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в -обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.
Брошенные вещи
Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя - не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один - имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.
«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор -своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».
Действия в чужом интересе
Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к -сохранению своего -имущества.
Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие.
«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, - Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.
Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».
Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества - дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. -Оставшаяся часть передается арендатору.
Как лучше поступить?
У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.
«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами -действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного -Арендатором».
В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в -подобных ситуациях.